Nouveau prêt garanti par votre logement : depuis octobre, les remboursements déjà garantis par le même bien comptent aussi

Les propriétaires qui demandent un prêt supplémentaire garanti par leur bien doivent tenir compte d'un calcul actualisé de leur capacité de remboursement. Depuis le 1er octobre 2026, la modification de la directive 329 de la Banque d'Israël s'applique. Elle précise que les remboursements mensuels incluent également les prêts antérieurs garantis par le même bien lorsque leur durée restante dépasse 18 mois. Cela vaut aussi pour les crédits accordés par une autre banque ou un autre organisme.

Le plafond du ratio entre remboursement et revenu, fixé à 50 % du revenu disponible, n'est pas nouveau. Le changement concerne la manière de réunir les engagements dans le calcul. Pour une personne qui sollicite un crédit supplémentaire, il ne signifie pas nécessairement un refus, mais impose d'examiner l'ensemble des dettes garanties par le logement avant de se fonder uniquement sur le montant du nouveau prêt.

Ce qui est précisément entré en vigueur en octobre

La Banque d'Israël a publié en février la modification de la définition du remboursement mensuel. Une circulaire de juin a reporté l'entrée en vigueur de la disposition concernée du 1er juillet au 1er octobre. Il ne s'agit donc ni d'une nouvelle décision sur les taux d'intérêt ni d'un nouveau plafond de remboursement, mais de l'entrée en vigueur d'une précision sur les calculs du crédit.

Le texte de la circulaire de la Banque d'Israël sur le calcul des remboursements mensuels porte sur le prêt demandé et sur les dettes antérieures garanties par le même bien. Il comprend aussi celles accordées en dehors de la banque qui reçoit la demande. S'adresser à une autre banque n'efface donc pas un engagement répondant aux conditions de la directive. Il faut déterminer quelles dettes existent et comment elles sont liées au bien.

La circulaire de juin contient aussi une précision distincte sur l'application de la directive aux biens résidentiels situés en Israël. Il s'agit de deux mises à jour différentes : la précision du champ d'application et le report de la modification du calcul. Pour un propriétaire en Israël qui souhaite obtenir un crédit supplémentaire garanti par son logement, l'examen concret porte sur les remboursements et les revenus retenus pour sa demande.

Pourquoi un prêt relativement modeste peut modifier la situation

Un exemple chiffré illustre cette différence. Supposons que le revenu disponible retenu pour l'évaluation soit de 20 000 shekels, que le remboursement existant d'un prêt concerné soit de 6 000 shekels et que celui envisagé pour un prêt supplémentaire soit de 3 000 shekels. Les remboursements réunis totalisent 9 000 shekels, soit 45 % du revenu disponible. Examiner le seul nouveau prêt ferait apparaître un ratio de seulement 15 %.

Il s'agit uniquement d'une illustration, sans proposition de taux d'intérêt ni de montant emprunté. Elle suppose que la dette existante entre dans le calcul et qu'aucune exception pertinente ne s'applique. Un résultat inférieur à 50 % ne garantit pas l'accord du crédit : la banque continue d'évaluer la demande selon les règles applicables et ses propres critères d'octroi. De même, la modification ne signifie pas que le montant du prêt de chaque demandeur sera réduit d'un pourcentage fixe.

La notion de revenu disponible mérite elle aussi de l'attention. Selon la directive, il s'agit du revenu mensuel net diminué des dépenses fixes telles qu'elles y sont définies. Le salaire figurant sur la fiche de paie n'est donc pas toujours le dénominateur final du calcul. Avant de diviser vous‑même les montants, demandez à la banque d'expliquer quels revenus ont été retenus et quels engagements ont été déduits.

Toutes les dettes ne sont pas traitées de la même manière

La modification ne transforme pas automatiquement chaque crédit à la consommation en prêt immobilier. Elle concerne les définitions de la directive 329 et les remboursements liés à une garantie sur le même bien. D'autres prêts peuvent intervenir dans le calcul des dépenses fixes, mais il faut distinguer un montant ajouté aux remboursements mensuels d'une dépense retranchée du revenu. Le même engagement ne doit pas être comptabilisé deux fois.

La directive prévoit également des exceptions, notamment des dispositions concernant les prêts relais et certains prêts à usage général. Toute personne qui estime que sa demande relève d'une exception doit demander un examen au regard de la disposition pertinente, en tenant compte du montant, de la durée et du type de prêt. La seule appellation commerciale « regroupement de dettes » n'explique pas quelle définition bancaire s'applique au produit.

La nouvelle règle n'annonce pas non plus une modification de la mensualité d'un prêt immobilier existant. Elle porte sur l'évaluation d'une demande supplémentaire. Une personne qui ne recherche pas de nouveau crédit ne doit pas déduire du titre que son paiement régulier change en octobre. Une éventuelle évolution du remboursement liée aux taux d'intérêt ou à l'indexation constitue une question distincte, à vérifier dans les conditions du prêt existant.

Si une offre comprend un différé de remboursement, demandez à voir la mensualité qui s'appliquera après sa fin. La directive traite du calcul du paiement attendu après ce différé ; le faible montant initial n'est donc pas nécessairement celui qui sert à évaluer la capacité de remboursement.

Que préparer avant de s'adresser à la banque

Rassemblez les informations sur les prêts liés à l'appartement : prêteur, capital restant dû, mensualité et date de fin. Préparez également les justificatifs de revenus et d'engagements fixes. Si un autre organisme détient une partie des renseignements, demandez‑lui un document à jour. Disposer dès le début d'une vue complète rend le calcul compréhensible, sans dépendre du souvenir d'une somme empruntée plusieurs années auparavant.

Pendant le rendez‑vous, demandez à voir le ratio remboursement‑revenu calculé et les montants qui y entrent. Si le but est de remplacer des dettes existantes plutôt que d'en ajouter, précisez quels prêts seront soldés dans le cadre de l'opération et demandez comment cela est traité dans l'évaluation. Ne supposez pas qu'une ancienne proposition préliminaire reflète nécessairement la nouvelle demande et les chiffres actuels.

Enfin, comparez également le coût du crédit et sa durée. Une mensualité plus faible peut résulter d'un allongement de la période de remboursement ; elle ne mesure donc pas à elle seule le coût total. La précision apportée par la Banque d'Israël impose de considérer les remboursements ensemble ; les ménages devraient étendre cette approche au montant payé sur toute la vie du prêt.

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