Livraison retardée et promoteur défaillant : la Cour suprême précise l'indemnisation lorsque le prêteur achève le chantier

Un organisme qui a financé un programme immobilier et choisi de l'achever par l'intermédiaire d'un administrateur judiciaire ne peut pas invoquer les contrats de vente pour percevoir le solde du prix tout en refusant les obligations qui les accompagnent. Dans un arrêt du 7 octobre 2026, la Cour suprême a précisé comment ce principe s'applique à l'indemnisation du retard de livraison des appartements.

La décision portait sur l'appel d'acquéreurs d'un programme situé au 63, rue HaNevi'im, à Bat Yam. Elle n'ordonne pas le versement immédiat d'une somme fixe à chaque acheteur d'un programme en difficulté : la Cour a renvoyé le dossier devant la juridiction inférieure pour examiner le droit à indemnisation et calculer l'éventuelle somme due. L'apport pratique concerne la manière d'examiner la créance et son statut dans la procédure d'administration judiciaire.

Achever le programme n'efface pas le contrat

Le litige est parvenu à la Cour suprême après que l'achèvement des travaux a été retenu dans la procédure ouverte à la suite de la défaillance du programme. Les acquéreurs demandaient que soit examinée l'indemnisation du retard, et pas seulement le solde qui leur était réclamé pour recevoir leur appartement.

L'arrêt concernant le programme de Bat Yam distingue le choix d'exécuter l'obligation de livrer les appartements des autres façons de réaliser les sûretés. Lorsque les contrats de vente continuent d'encadrer l'opération, il n'est pas possible de ne retenir que les clauses utiles à l'achèvement du programme en considérant que les obligations envers les acheteurs ont disparu.

La juge Ruth Ronnen a rédigé l'opinion principale. Le vice‑président Noam Sohlberg et la juge Yael Willner ont approuvé l'accueil de l'appel, avec des observations sur une question distincte concernant les accords et les renonciations. Leur conclusion commune portait sur l'obligation d'examiner les droits des acquéreurs dans le cadre choisi par le prêteur pour poursuivre le programme.

Pour un acheteur, cela modifie le point de départ de la discussion : dire que la société d'origine a rencontré des difficultés financières ne clôt pas l'examen. Il faut déterminer qui achève la construction, selon quel dispositif, quels contrats ont été maintenus et quel est le statut des obligations dans la procédure approuvée.

La date de nomination de l'administrateur peut modifier le statut de la créance

L'arrêt établit notamment une distinction entre l'indemnisation relative à la période précédant la nomination de l'administrateur judiciaire et celle concernant la période suivante. Cela ne supprime pas la question du droit à indemnisation ; il s'agit aussi de déterminer le rang de la créance par rapport aux autres paiements.

Selon l'arrêt, la part relative à la période postérieure à la nomination peut constituer un frais de procédure lorsque le programme se poursuit sous administration judiciaire. Ce statut importe pour l'ordre de paiement, notamment par rapport à une dette garantie par une sûreté flottante. Il ne signifie pas que toute créance d'un acquéreur prime toujours sur toutes les sûretés ou sur les autres créanciers.

À l'inverse, les indemnités relatives à la période antérieure sont examinées comme une créance préexistante. Un même retard de livraison peut donc couvrir des périodes soumises à des traitements juridiques différents. Voilà pourquoi la date de nomination de l'administrateur dépasse le simple détail technique dans un long document : c'est une information à retrouver pour préparer une réclamation ou une demande de paiement.

Il faut distinguer le montant dû des fonds qui peuvent servir à le payer et de l'ordre dans lequel le paiement intervient. Même un acquéreur dont la demande d'indemnisation est solide doit examiner ces deux aspects. L'arrêt précise cette distinction au lieu de transformer toute l'attente en une somme unique dotée d'un statut uniforme.

Ce que la Cour suprême n'a pas accordé aux acquéreurs

L'opinion conclut au renvoi du dossier devant le tribunal de district pour examiner le droit à indemnisation et son calcul. Elle impose aussi d'étudier le rang de la part correspondant aux obligations nées après la nomination de l'administrateur judiciaire. La Cour suprême n'a pas remplacé cet examen par l'attribution définitive d'une indemnité de retard.

L'arrêt ne fournit donc aucune formule dans laquelle il suffirait de saisir le nombre de mois de retard pour connaître la somme qui arrivera sur un compte bancaire. Il faut examiner le contrat de vente, le droit qui lui est applicable, les dates de livraison et les arguments des parties. Même une demande apparemment similaire peut soulever d'autres questions selon les documents du programme et le déroulement de la procédure.

La décision ne transforme pas non plus chaque banque ou organisme de financement en assureur général contre tout retard. L'analyse dépend de la voie choisie pour achever le programme et des obligations maintenues dans ce cadre. Présenter le résultat comme une promesse générale de paiement par n'importe quel prêteur reviendrait à omettre une condition essentielle de l'arrêt.

Les documents à réunir avant toute démarche

Un acquéreur dans une situation comparable devrait commencer par le contrat de vente et ses annexes, notamment les clauses de livraison et de paiement. Il convient d'y ajouter les avis de retard, les documents concernant la nomination de l'administrateur judiciaire, les demandes de règlement du solde et les justificatifs des dépenses engagées pendant l'attente. Ce sont les bases d'un examen individuel, pas la reconnaissance d'un droit au remboursement de chaque dépense.

Établissez une chronologie unique : date de livraison contractuelle, changements annoncés, ouverture de la procédure et nomination du mandataire, puis date de remise effective si elle a eu lieu. Cela permet de distinguer plus facilement la partie de la demande liée à la période antérieure de celle qui concerne l'achèvement des travaux.

L'arrêt ne doit pas être compris comme autorisant un acheteur à déduire de sa propre initiative une somme estimée de toute demande de paiement, ou à cesser de payer sans en examiner les conséquences. Une telle démarche dépend des droits, des documents et des décisions du dossier. Avant de déduire une somme ou de signer une renonciation, demandez un conseil juridique portant sur le programme concerné.

Recevoir les clés sans renoncer à l'examen de ses droits

Le message pratique de l'arrêt est que terminer la construction et examiner l'indemnisation ne sont pas deux objectifs incompatibles. Les acquéreurs peuvent souhaiter l'achèvement du programme tout en exigeant que les obligations envers eux soient examinées dans le cadre juridique approprié.

La Cour suprême n'a pas achevé le parcours des acquéreurs vers une somme définitive. Elle a toutefois précisé que choisir de poursuivre l'opération oblige à tenir également compte des dispositions qui les protègent. Pour celui qui attend un appartement dans un programme sous administration judiciaire, la première question n'est désormais plus seulement de savoir quand les clés arriveront, mais aussi quelles obligations accompagnent la décision d'achever l'immeuble.