מחירי הדירות במרכז: למה דירת 2 חדרים עדיין יקרה גם כשהשוק נרגע
השוק במרכז הארץ נראה שקט יותר משהיה בשיא. פחות שלטים, פחות מכרזים שנסגרים ביום אחד, ויותר דירות שנשארות בלוח שבועות. מי שקורא רק את הכותרת על “האטה” מפספס את השורה התחתונה: דירת שני חדרים בקומה עם מעלית, חניה ומחיר שמתיישב עם שכר מקומי עדיין נדירה. ברמת גן, גבעתיים, פתח תקווה הקרובה לרכבת ובחלקים מנתניה הצמודה לקו החוף, הביקוש לא נעלם. הוא פשוט נהיה בררן.
למה הדירות הקטנות לא יורדות עם שאר השוק
דירה של 40 עד 55 מ״ר עם שני חדרים היא המוצר שהכי חסר. זוגות לפני ילד שני, גרושים, משקיעים קטנים והורים שקונים לילד לא מתחרים על פנטהאוז. הם מתחרים על אותו מלאי מצומצם בבניינים ישנים יחסית, בני 15 עד 25 שנה, שכבר יש בהם מעלית וחניה. בניין בלי מעלית יוצא מהמשחק של חלק מהקונים, ובניין עם מעלית נשאר יקר גם כשמספר העסקאות יורד.
ההיצע החדש לא סוגר את החור. הרבה בנייה חדשה במרכז היא של שלושה וארבעה חדרים, או של מיזמי התחדשות שעדיין לא אוכלסו. עד שהדירה החדשה נמסרת, מי שצריך לגור עכשיו משלם על מה שכבר עומד.
מה כן זז במחיר
ירידות, כשיש כאלה, מופיעות קודם בדירות עם חיסרון ברור: קומת קרקע בלי גינה שקטה, כיוון אוויר חסום, בניין בלי חניה באזור שאין בו חניון ציבורי, או נכס שדורש שיפוץ מלא לפני כניסה. מוכרים שמתעקשים על מחיר השיא של לפני שנתיים פוגשים שתיקה. מוכרים שמורידים מעט את המחיר ומשאירים את הדירה במצב שאפשר להיכנס אליו סוגרים.
לקונה זה אומר שהמיקוח עבר מהכרזה כללית לבדיקה פרטנית. שמאי, בדק בית וקריאה של מצבת ועד הבית שווים יותר מסיור של עשר דקות.
משכנתא, הון עצמי והפער מול השכירות
גם כשהריבית לא בשיא, ההחזר החודשי על דירה קטנה במרכז עדיין גבוה משכר דירה של אותה דירה. מי שנכנס לעסקה בלי כרית מזומן מגלה שהבנק שואל על יציבות הכנסה, לא על תחושת הדחיפות. השכירות, בינתיים, לא קרסה. שוכרים שנשארים בדירה טובה מעדיפים לחדש חוזה ולא לצאת לשוק, וזה מחזיק את מחירי השכירות.
התוצאה היא שוק דו־קומתי: עסקאות איטיות במחיר כמעט מלא לנכס הנכון, ועסקאות שלא קורות בכלל לנכס עם פגם.
מה כדאי לבדוק לפני הצעה
שלושה מספרים חשובים יותר משיחת המתווך: מחיר למ״ר בעסקאות שדווחו בבניין וברחוב בשנה האחרונה, עלות השיפוץ אם הדירה לא מוכנה, וגובה ההחזר בריבית שמרנית ולא בריבית של המודעה. דירת שני חדרים במיקום טוב יכולה להיות החלטה סבירה. היא כמעט אף פעם לא “מציאה” רק בגלל שהשוק נרגע.
